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永不褪色的青春

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关于我

1963年7月生,内蒙古通辽市人, 1988年7月毕业于徐州师范大学。中学正高级教师、中学语文特级教师,全国模范教师、省级有突出贡献的优秀专家、江苏“人民教育家培养工程”培养对象,江苏省母语课程教材研究所副所长、江苏师范大学语文学科教学硕士研究生导师。出版教育教学科研专著《语文教学生活化研究与探索》、《语文教学:要走生活化之路》和《让语文回家》。在国家级、省级刊物上发表教育教学科研论文和语文学习指导文章230多篇。

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中国人住房问题的终极解决方案  

2008-01-06 22:37:23|  分类: 时事评说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 导读:中国的社会现状是农业人口占绝大多数,未来需要解决住房问题的人口有7亿以上,他们中的大部自主解决住房的能力很弱,帮助他们解决住房问题是政府义不容辞的责任。住房问题不仅仅是一个经济问题,也是一个社会问题。更是一个政治问题。房地产的价值是未来租金总和的折现,对未来预期的不同,就会就会表现在房价上。如果我们的政府采取的措施能够让普通老百姓相信,政府在未来一个较长期的时间内,能够提供足够土地来稳定甚至降低房价,房价就会回归真实。中国房地产业不需要相互矛盾、朝令夕改的短期的宏观调控,需要的是一个长期稳定的、具有全局性的战略性的房地产业发展方案,需要的是一个可以长期执行的纲领性规划,需要的是法律制度的建设。制定中国房地产业发展方案所必须:建立以超额累进土地资源税为基础的住房政策;坚持社会主义市场经济原则和坚持社会关怀相统一;建立完善的信息发布制度;增加土地供应量;控制需求量;建立完善的以廉租房为主、经济适用房为辅、住房公积金配套的住房保障体系;建立统一的、多层次的房地产市场,采取多种措施,保护房地产行业的持续、稳步、健康发展。
一、 正确认识中国社会现状及未来发展的前景
中国地处欧亚大陆的东部,陆地面积约960万平方公里,以秦岭——淮河一线为界,北部地区气候干燥,严重缺水;南部地区气候湿润,水资源丰富,但在时空分布上很不均匀。北部地区严重缺水导致国土大面积的荒漠化,未来我国城市分布将以淡水资源为依托,以沿海地带和沿江地带为主要分布区域,形成几个世界级的大城市群和按水流域形成的一些特大城市加几个中等城市组成的中等城市群。
我国现有人口13亿多人,未来将在2040年达到人口高峰,约15亿人(其后将逐渐稳定),并且将在2020年进入老龄化社会,现有城市人口约4.5亿人(现在在城市里的打工者虽然是城市中不可或缺的,但是由于收入水平极低,也就是在城市中打工个二三十年,然后回到老家,如果我们的政府不能为他们考虑,他们将仅仅是城市中的过客罢了),已经解决住房问题的人口大约连4亿还不到。按照中央制定社会经济发展远景规划,到2050年我国将达到中等发达国家的社会经济发展水平,我们考虑到我国作为一个人口压力相当大的从农业社会进步到工业化乃至信息化社会的国家,城市化率到时估计为75%,这样中国在2050年的城市人口将达到11.25亿,也就是说从现在到2050年,城市人口将净增7 亿以上,相当于目前全世界发达国家城市人口的总和。由于农村人口经济发展水平低,所以在一方面努力提高城市化水平,另一方面又要提高社会经济发展水平的情况下,为中低收入水平的家庭解决住房问题,将是我国政府现在及今后相当长的时间内最重要的
工作之一。我们现在可以描述以下2050年我国社会经济发展前景:社会总人口约15亿,其中的75%即11.25亿人生活在城市,主要分布在沿海地区(由于资源缺乏,沿海有优良港口条件的地区将获得优先发展,淡水缺乏可以通过海水淡化来弥补,其它资源缺乏可以通过港口运输来取得)和沿江(淡水资源丰富和交通方便)地区,其他内陆城市应该以南方为主的。经济生活水平达到目前中等发达国家的水平,社会阶层呈现出纺锤型:“中间大,两头小”。人均住房将逐步提高到35M2,另外考虑到旧城改造等因素,我们总共将需要建设大约300亿M2—350亿M2的住房(这是一个怎样惊人的数字,现在的住房开工建设面积其实还远远不够,所谓过热不过是价格过高而已),年均7亿M2— 7.5亿M2,最低年份5亿M2,最高年份10亿M2。由于政府的前瞻性不足及财力有限,未来城市化的进程还会有很多波折,还会走很多弯路。我们预计: 2015年以前,可算是准备(起步)阶段,每年转变为城市人口(能够买房定居而不是仅仅是进城打工)的人数大约从500万逐渐增长到2000万;2016 年~2025年,加速阶段,每年转变为城市人口的人数大约为2000万;2026年~2035年,成熟阶段,每年转变为城市人口的人数大约从2000万逐渐减速到1000万;2036年~2050年,收官阶段,每年转变为城市人口的人数大约在1000万以下。2030年以前,以进城为主,2030年以后,以提高生活水平为主。由于我国人多地少的现实(其实不仅是地少,按人均来算,所有的资源均十分匮乏),我们不可能也不应该鼓励和支持民众进行奢侈消费(而不是禁止,我们必须承认社会贫富差距的客观存在,对住房需求的差异也是客观存在的,富人可以也应该获得比普通民众条件优越得多的住房条件,一味地禁止并不符合现实,但是,对于超过普通民众需求的高档商品住宅如豪华公寓、别墅等,应该按建筑面积按超额累进税率征收资源税或按容积率大小对于低容积率的土地征收土地使用费等形式来调节和控制,,利用税收杠杆来调节住房消费,而不是一味停止对高档商品住宅供地。住宅作为老百姓最重要的财富,还是应该以小户型为主;另外,由于政府财力有限,也不太可能全部满足所有中低收入家庭的住房需要,因此坚持市场经济的原则,建立多层次的房地产市场体系,以满足不同层次的需求,就是政府义不容辞的责任和义务;关键是,由于我国是从乡村社会进入城市社会和社会同时进入老龄化社会及在很低的生活水平开始城市化的,普通民众绝对承受不起高速增长的房价,维护房地产市场的健康、持续、平稳的增长,防止大起大落(不是只可以大涨,而不可下跌),就是政府工作应有的题中之意。住房问题不仅仅是一个经济问题,也是一个社会问题。更是一个政治问题。
二、准确了解房地产的特性
我们要探讨解决未来中国人的住房问题,首先要了解什么是房地产,其价值构成是什么。房地产是指由土地和地上建筑物及其地上附着物构成的一个统一的整体。房地产由于具有不可移动性,因此房地产的价值是一种权益价值,交易转让的是其书面证明文件,改变的是人(拥有房地产的人),不变的是房地产(即人走房不走),因此房地产又称不动产。房地产的价值主要由土地和建筑物(含地上的附着物)两者构成。
从马克思经济学的观点来看,土地(包括所有的资源在内)的价值其实就是租金,是未来租金总和的折现,是一种剩余价值。既然是未来租金的折现,那就是说,对未来预期的不同,就会表现在土地的价值(格)上。土地的价值主要包括两个方面,一个是其社会价值,表现在地段上,对于住宅来说,体现为生活的便利性。土地的社会价值,其实是人类社会在过去积累的财富在未来的租金的外在表现,随着时间的推移,社会发展的变化,其价值将会发生不同的变化,一般来说,随着经济的发展,城市人口的增加(更重要的是社会总人口的增加),土地的社会价值也将随之增长;另一个是其自然价值,表现在环境上(可以是自然景观,也可以是人工建造的)。对于住宅来说,体现为生活的舒适性。随着人们生活水平的提高,对环境的要求越来越高,土地的自然价值也相应增大。除非是不可预见的巨大的灾害(如地震、海啸等),土地的实物形态一般是不会消失的。建筑物是一种劳动产品(商品),其价值是由人类的社会必要劳动时间来决定的,是一种成本价值,随着时间的推移,建筑物会损耗,会发生折旧,在正常的维护下,建筑物的主体结构甚至可以正常使用几百年而不坏。对于住宅来说,人类建造它的目的是供人居住,购买住宅是一种消费(一次购买,长期使用),由于对未来预期的不同,房价也会发生不同的变化,具有投资价值。我们不能因其具有投资价值而否认它是消费品。住宅首先是消费品,其次才是投资品。消费是本,投资是末,我们不能本末倒置。
在我国,虽然由于土地国有,所有权和使用权分离,土地使用权的法律年限只有几十年,土地的价值应该是未来几十年租金的折现。但是由于我国有关土地方面的法律过于混乱和不稳定和千百年来人们所拥有的房产代代相传的事实以及人民当家作主(我们不敢想象,在未来土地使用权的使用年限到期后,我们的政府会冒着与全体中国人作对的危险,来将地上的建筑物收归国有或继续收取土地出让金)等因素,我们暂且可以把土地看成是无限年限的。那么房地产的市场价值实际上是完整的建筑物(包括附着物、装修等)未来无限年份租金的折现,我们可以把它还原成土地的市场价值与建筑物折旧后的市场价值之和,由于建筑物的折旧,土地的价值在其中的比例将逐渐升高。房地产的价格其实就是一种市场预期,当大多数人觉得“商品房供不应求、房价要上涨”时,房价也就真的上涨了。
考察世界各国的房地产价格,如果按照以百年为单位来分析,在一个经济平稳发展的国家、地区或城市,房地产价格也基本上是平稳增长的,虽然也有起起伏伏,但其多年平均复合增长率基本上和长期国债的收益率大至相当,在经济高速发展阶段,房地产价格的增长速度也相对较快,如果政府不采取适当的措施控制房价过快上涨,房地产的价格泡沫就相对较大。房地产具有与其他资源和商品不同的特点,由于土地的不可损耗性和建筑物折旧的缓慢,房地产既有产品的使用功能又具有资本的自然增值性,使得房地产的实际收益相当于房价上涨与房屋的使用净收益之和。在我国,由于经济高速发展和城市化进程的扭曲,从农业社会到城市社会的进化,由于受到制度、政策阻碍影响,表现在房地产的价格上,出现高速发展而又剧烈动荡的几率相对来说就要大的多。由于房地产的不可移动性,使得房地产的价格具有地域性,地方性的政策相对于国家的政策来说对其影响更大;由于市场互通,房地产的价格又具有统一性,当一个地区的房价与其经济实力、发展前景不相匹配时,其价格偏离价值较大时,市场就会作出调整。当房价偏低时,市场就会发现价值,房价将上涨,并且由于惯性原因,如果没有有效的措施应对的话,房价将会上涨到出现价格泡沫。如几年前的上海一样,当温州人发现上海的房价比温州、杭州低一大节时,就开始进入上海暴炒,并带动其他人,形成一个趋势,使得上海的房价在短短的几年时间就暴涨几倍。如果这时的地方政府在调控方面的措施不当,没有采取稳定房价的措施甚至推波助澜的话,就会出现房地产价格泡沫,如十几年前的日本和97年的香港,当泡沫破灭以后,接下来的很长时间的下跌和调整,给社会带来严重的负面影响。从本质上来说,房地产业并不创造财富,它只是为人们生产(服务)、生活提供一个活动的空间和场所,其价值要由使用的人愿意付出的金额来决定,只是起到一个财富再分配的作用,如果一个国家过于看重,视其为经济发展的支柱(而不是视为社会发展的支柱),财富和资源过于向其集中,将会带来极其严重的负面影响。
房地产市场并不是一个完全的市场,它受到各方面因素的影响很多,大致可分为两类:一类是供应方面,另一类是需求方面。还有一个我们大家都忽视的因素:就是,一个不完全的市场,信息不对称的问题将扭曲供求关系,给房地产市场带来很大的波动和震荡。
从2003 年以来,中央政府连续出台了一系列的调控房地产业发展的政策措施,但一直成效不明显,除了地方政府阳奉阴违、执行不力以外,政出多门、相互矛盾、朝令夕改,缺乏一个长期稳定的、具有全局性的战略性的房地产业发展纲领性规划是一个主要原因。所以才会出现不分青红皂白,一刀切实行全世界最严厉控制土地(一方面是最严厉土地使用审批政策,另一方面是大面积土地违法案件。使得土地调控成为一个笑话)这种与二手房交易税同时压制供给和需求的矛盾政策,也才会出现广州市出台单位自建房这样的违背市场经济原则的政策。我们的政策往往是头痛医头、脚痛医脚,甚至头痛医脚、脚痛医头。其结果是与现实南辕北辙,甚至出现有的政策朝令夕废这样笑话。
中国房地产业不需要相互矛盾、朝令夕改的宏观调控政策,需要的是一个符合市场经济原则的、长期稳定的、具有全局性的战略性的房地产业发展方案,需要的是一个可以长期执行的纲领性规划,需要的是法律制度的建设。
三、制定中国房地产业发展方案所必须坚持的原则
1、正确认识中国的客观实际情况,建立以超额累进土地资源税为基础的住房制度
我国现有人口13亿多人,未来将在2040年达到人口高峰,约15亿人。现有城市人口约4.5亿人,已经解决住房问题的人口大约连4亿还不到。按照中央制定社会经济发展远景规划,到2050年我国将达到中等发达国家的社会经济发展水平,我们考虑到我国作为一个人口压力相当大的从农业社会进步到工业化乃至信息化社会的国家,城市化率到时估计为75%,这样中国在2050年的城市人口将达到11.25亿,也就是说从现在到2050年,城市人口将净增7亿以上,相当于目前全世界发达国家城市人口的总和。由于农村人口经济发展水平低,所以在一方面努力提高城市化水平,另一方面又要提高社会经济发展水平的情况下,为中低收入水平的家庭解决住房问题,将是我国政府现在及今后相当长的时间内最重要的工作之一。由于我国人多地少的现实,我们不可能也不应该鼓励和支持民众进行奢侈消费,应该以户为单位(未满18周岁者,父母有一方尚健在则不能单独立户)按人均土地使用面积按超额累进税率征收资源税(具体可以表现为按房屋建筑面积征收物业税),利用税收杠杆调节住房消费,能够很好地改变目前的超前消费倾向。考虑税收做为一个法规,制定周期较长,可以暂时征收房地产城市
管理费,以后国家出台正式的物业税之后,即可取消此项费用。由公安户籍管理部门和房地产管理部门联合,对户口和住房产权进行梳理,重新进行统一登记。具体实施,要考虑购买第一套住房的消费者,对于购买第一套住房,并且面积在90M2(对于多层住宅的顶楼带阁楼的户型,阁楼面积不包括在内)之下的住房户,免征该项费用,这样可以满足一般的三口之家的住房基本需求;对于面积90M2以上者,按人均超过30M2低于40M2部分,按照5元/年.M2的标准收取房地产城市管理费;按人均超过40M2低于50M2部分,按照20元/年.M2的标准收取房地产城市管理费;对于人均面积50M2以上者,超过部分,按照200元/ 年.M2的标准收取房地产城市管理费。这样普通老百姓没有多一分钱的开支,但是对于那些富有者,由于占用了更多的城市资源,当然应该付出更多的代价,也是符合公平原则的。但是同时,对于此项政策出台前的购房者,政府应该予以照顾,可以设立一年的过渡期或按照标准减半征收;同时,对于有扩大住房面积需求的购房者,由于购买第二套住房,而导致住房面积人均超过30M2的,给予一年的过渡期(先征收超额部分费用,在一年内卖出第一套住房,可退还超额部分费用。)对于购买第三套住房以上者,在购房办证时征收按照住房所处地段基准地价的50%的城市房地产特别管理费,并仍按200元/年.M2的标准收取房地产城市管理费。
2、坚持社会主义市场经济原则和坚持政府进行社会保障相统一。
市场提高效率,政府保障体现社会公平。关于这方面这里就不详细论述了。
3、建立完善的信息发布制度。
建立完善的信息发布制度,建立以城市为基础的统一、科学的各类房地产价格信息库,由各地主管部门定期发布在当地党报专版(最终将由第三方的中介机构发布),引导民众适度、合理地进行住房消费,为各级政府的产业政策的决策提供准确、客观的依据。现在各个相关部门发布的各类房地产价格信息混乱不堪(现在的房价上涨幅度均按所有住房当期加权平均价减去上期加权平均价后除以上期加权平均价来计算,是根本不对的,应该是先计算同类地段、同类住房的涨幅,再按不同地段、不同类住房来计算指数加权平均数。具体请看笔者另一篇文章《房地产价格指数工作初探》)
现在各类房地产价格信息研究机构发布的房地产价格信息,既没有考虑不同的地段结构,也不考虑不同具体类型的住宅,与实际的市场价格涨幅误差很大,与民众的贴身感受差距很大,极大地误导了中央政府的决策。可以看出,一个科学适用的统计分析模型、准确完整的数据对于统计分析的结果是多么重要,对于政府的决策是多么重要。
应由各地的市级房地产主管部门会同中国房地产估价师和经纪人学会各地方学会统一发布各地的房地产价格指数。并且由市级房地产主管部门(公安户籍管理部门配合)在大市范围内建立统一的以户为单位的住宅所有者信息库。由各地国土资源局建立完善以城市为基础的统一、科学的各级土地市场信息库,定期发布,包括土地总体利用规划,已出让土地的规模、位置、时间、价格、
开发时限、规划控制文本和受让方,未来计划出让土地的规模、位置、时间、拟出让价格、开发时限和规划控制条件。由各地规划部门编制公开城市总体规划和各个详细的分区规划,并在编制时广泛征求民众的意见和建议,引导城市的发展和民众的消费。逐步建立完善房地产需求信息库(由第三方的中介机构建立并发布),指导国土管理部门调整土地出让计划。
4、增加土地供应量。
首先是增加居住用地的绝对供应量(特别是廉租房、经济适用房、普通商品房等中低档用房土地),要按照城市经济发展水平,城市化进程等各方面因素,制定科学长期的土地总体利用规划,科学安排,合理布局,优化结构,严格控制工业用地(我们现在有的地方政府官员,为了自己的政绩,一方面大量低价出让工业用地,以尽快提高GDP,另一方面严格控制居住用地的出让,抬高土地出让价格,来弥补工业用地的成本。我们举例来说明:简单点,有那么一个城市,一年居住用地需要2000亩。却上报中央,计划一年用地10000亩,其中工业用地9000亩,居住用地1000亩。结果被打了回来,说用地太多,于是该城市就调整计划,一年用地6000亩,其中工业用地5500亩,居住用地500 亩,房价焉能不涨。可实际上呢,该城市工业用地如果集约利用,4000亩就够了。他完全可以计划:一年用地6000亩,其中工业用地4000亩,居住用地 2000亩,这样,用地总量得到控制,房价也平稳了,可他们就是不干),以提高土地的利用效率,大量增加居住用地(要科学地认识人类社会发展的客观规律、城市化进程的一般规律以及我国人多地少的现实,考虑到两个基本转移(市域内农业人口居住向城市转移以及外来流动人口长期工作生活后定居的内陆人口向沿海地区转移)。即使一时不能增加土地供应量,也要把未来将要大量供应土地的信息公开发布,改变人们对于土地一直供不应求的预期;其次是清理整顿和规范土地市场,改变目前土地出让、转让政出多门的混乱局面,修改法律法规,统一由土地储备中心征用、收购土地并通过公开市场出让土地;再次是严格执法,对未按合同规定期限开发使用的土地,坚决依法收取土地闲置费用及至收回土地,加快土地开发速度,提高土地的相对供应量。目前,很多房地产企业低价拿到土地之后,不进行开发或者有意延长开发周期,开发完成也缓慢销售,从而获取更大利润空间,更有甚者,甚至依靠倒卖土地牟利。
4、控制需求量,引导合理消费。
购买住房必须提供户口簿,房管部门应该以户为单位进行登记管理。首先打击投机炒房(要区别投资买房和投机炒房),加大炒房成本,一是加大流动费用,购房后一年内如无特殊原因不得转让,购房后五年内转让时,按前后两次房价的差额(不扣除任何费用)按第二年50%(年递减10%)计所得税,购房五年后可自由转让;二是外地户籍人口如果不是在本市拥有签有劳动合同的工作(且工作一年以上,鼓励外来工作者定居,防止歧视外来者,推进城市化进程)或在本市有实业性投资(有一定额度要求),购买商品住宅,将按照房价的10%的标准缴纳房地产城市管理费,但是对于购房后,在一年内取得本城市户口的居民,退还费用。在实施这个政策的同时,应同时实行只要在本城市购房,即可无条件(且必须)获取本城市户籍的制度,对于类似上海、北京这样的特大城市,也应该给予购房者户籍(标准可适当提高),确实由于某些原因不能很快改变户籍制度的城市,可以给予类似上海的蓝印户口的模式。另外,由于港澳台同胞(外籍人士必须缴纳房地产城市管理费),很难获得中国大陆户籍,该项政策可以予以豁免(但在整个大陆范围内只能购买一套住房);非自然人购买商品住宅时(可以购买非住宅类房地产),一律按照房价的10%的标准缴纳房地产城市管理费。其次是控制被动需求,要制定长期的旧城改造计划,合理安排旧房的拆迁,控制年拆迁总量,并提前安排好拆迁安置房用地;再次是提高按揭贷款的利率,银行系统对购买第二套以上的住宅或高档商品房(或别墅),按揭利率按照银行同期商业贷款利率甚至提高一档利率执行,并提高购房首付的比例。为解决城市流动人口的居住和人们确实需要进行长期投资的问题,对于购买多套小户型并愿长期投资的,在办理房屋出租登记并交纳房地产税后,可免征该部分的房地产城市管理费或超额累进物业税。
5、建立完善的以廉租房为主、经济适用房为辅、住房公积金配套的住房保障体系 。
按照消除城乡二元结构,消除外来流动人口与本地人口之间的矛盾,加速城市化建设,建立“和谐社会”的要求,首先要大力建设廉租房(可暂按住宅年供应量的 25%)、经济适用房(可暂按住宅年供应量的15%)。一是在城乡结合部、城市外围中心镇,工业园区附近,采用市场化(鼓励房地产开发企业进入建设,政府部门不直接开发建设,只作规则制定者和裁判员,不作运动员)的操作方式建设廉租房、经济适用房。廉租房可以成片建设,经济适用房应该与商品房混合建设(在一个小区内可分散在不同区域、不同楼层,面积严格控制为中小户型,如多层住宅小户型在65M2以内,中户型在80M2以内;小高层、高层住宅小户型在 75M2以内,中户型在90M2以内,在进户门口挂牌公开,以便群众监督)。为城市贫困家庭、本市范围内人口迁移中的农村贫困家庭、符合一定条件的外来人口提供廉租房,为城市低收入家庭、本市范围内人口迁移中的农村中低收入家庭、拆迁户、符合条件的外来大学生提供经济适用房,二是建立完善廉租房、经济适用房管理办法。在管理办法中,先要明确规定能够享受廉租房、经济适用房的条件,再要做到使一般民众知道:从长期来看租廉租房、买经济适用房并不是一个投资或发财的机会,有能力自己解决住房问题的人是不愿意来租廉租房、买经济适用房的。廉租房只能自己住,不得转租,经济适用房可由政府按市场价从开发商处购买后按一定的比例与买房人共同拥有产权或;并且采取群众监督(西方国家有所谓的资本主义的看门狗,我们也要建立社会主义卫士制度):对不符合条件而又已经租买廉租房、经济适用房的人,鼓励群众举报并重奖(如举报人符合购买条件则该套住宅由其优惠价购买,如不符合条件则奖励其对被举报人罚款的50%),对不符合条件的人要求其退回并重罚(按其购房款50%,这是关键)。其次是完善住房公积金制度,凡是在本市区域内就业的劳动者,不论其户籍,均强制要求单位为其交纳住房公积金,违者对其单位及法人代表进行重罚(按未交纳金额的百倍计算,并由单位和法人代表均分,以便形成震慑),劳动者不论何种原因均不承担任何责任。
6、建立统一的、多层次的房地产市场,采取多种措施,保护房地产行业的持续、稳步、健康发展。
由于社会贫富差距的客观存在,对住房需求的差异也是客观存在的,通过对其所需的高档商品住宅(别墅、豪华公寓等)征收超额累进物业税(按建筑面积)或土地使用费(按容积率大小,对于低容积率的土地征收)等形式来调节和控制,而不是违背客观规律地、一味地停止对高档商品住宅供地。为了保证各项政策措施的落实,可以由土地、规划、建设、房管、税务、公安等部门成立协调委员会,特别是公安户籍管理。一是降低按揭贷款利率(按揭贷款一般都是优质贷款,单纯压制是不符合市场经济规律的,必须有保有压),对于购买第一套商品住宅,可以要求银行等金融机构将按揭贷款利率降到国家指导利率的7.5折甚至7折(我们看到,美国的住房按揭贷款利率比存款利率只高不到两个百分点)。二是对于中低收入的家庭(必须是已婚),购买第一套面积在90M2以下的普通商品住宅,应采取多种形式补贴帮助其购房。可以在一定时限内(比如5年或10年)贴息(60M2以下的普通商品住宅全额贴息,60—90M2的普通商品住宅50%贴息),可以减免契税(60M2以下的普通商品住宅可全免契税,60—90M2的普通商品住宅可减50%契税),可以为按揭贷款提供担保(成立专门的住房担保公司,为中低收入的家庭购买第一套普通商品住宅按揭贷款提供担保)等措施。三是对于利用公积金购买第一套住房的购房者,政府应该也进行补贴(对于超过120M2面积的住房,则不享受该优惠措施)。另外,对于那些原来是单身,购买了第一套住房,但是由于结婚出现一个家庭有两套住房者,由购房者自己选择一套,停止享受该优惠措施。
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